“烂尾楼”，这个让所有购房者一听都汗毛倒立的词语，即将消失在历史的舞台？

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4月21日，人民法院报刊登了一则最高院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称“《批复》”），对于部分条件下购房者退款等优先权做出了规定。

虽然内容不多，但却让不少深受烂尾楼之苦的业主仿佛看到了救命稻草。

为什么？

最高法明确：业主权益最优先

据悉，此次批复是针对河南高级人民法院的相关问题作出了答复。

此前，河南曾一度因为房屋烂尾的问题闹得沸沸扬扬，为此河南高院提交了《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》，请示涉及商品房已售逾期难交付引发的购房者权利保护问题。

而《批复》的内容，总结起来就一句话，那便是明确购房者具有房屋交付请求权和主张价款返还请求权的优先权益，优先程度排在银行、建筑商、工程商、设备商等单位之前。

这个优先程度怎么理解？

首先是房屋交付请求权，若是开发商因债务问题而导致楼盘停工，开发商首先要做的依然是集中所有资源“保交付”，此后才是处理与银行、施工单位等的债权纠纷。

△图片来源：摄图网

而最关键的还是价款返还请求权，此前在楼盘烂尾时，银行要行使抵押权，施工单位要行使工程款优先受偿权，业主也会主张要求退款，多种债权会出现冲突，很难界定谁的优先度更高。

而此次《批复》明确，若是房屋确实无法交付，会优先支持业主的退款权利。

值得注意的是，《批复》提到的“已支付全部价款”并不等同于“全款买房”，按揭买房实际上是向银行借贷，购房款已经全额进入开发商账户，所以也享受同等权利。

不少法律人士和业内专家都表示，《批复》在解决烂尾楼、开发商爆雷案件中具有非常好的指导意义，进一步保护了购房者的权益，一定程度上有利于提升楼市信心。

具体要如何执行？

对于已经购买到烂尾楼的业主，是否马上可以依据此次《批复》去要回自己的购房款呢？

事实上，还是存在一定的难度。

首先，此次《批复》只针对商品房范畴的烂尾保护问题，对于购买了公寓、商铺类的买家依然未作出明确规定。

△图片来源：摄图网

即便是购买了商品房的购房者，想要拿回购房款也要具备一个前提，那就是“房屋不能交付且无实际交付可能”。

《批复》中并未对“房屋不能交付且无实际交付可能”所属的情况作出规定，而站在购房者的角度，也很难去界定房屋是否还有交付可能。

就比如，当下还有少数开发商会采用“表演式”施工的方式，在施工现场安排零零散散几个工人，做些可有可无的工作，在这种情况下，楼盘到底算不算能交付呢？

△图片来源：摄图网

另外，开发商一旦陷入债务危机，与其天天打交道的施工单位、材料商等大概率会比购房者提前发觉。

若是在购房者提出诉讼之前，开发商账户的钱已经被赔偿给其他单位了，购房者是否还能要得回来呢？

还有一种极端情况，那便是开发商的账户上已经一分钱也没有，即使购房者可以优先退款，钱也不会平白无故生出来，届时购房者恐怕还是只能陷入漫无边际的等待。